1400多萬元委託朋友買地 以200多萬元成交 要求負損害賠償 土地仲介賺差價1200萬元 買主提告敗訴

2024-03-24

記者田德財/報導

一名買主以一千四百多萬元委託當仲介掮客的朋友買土地,仲介以二百多萬元成交,買主得知後, 要求退還價差一千二百多萬元,一審判決買主敗訴, 上訴二審,花蓮高分院日前宣判駁回,維持一審判決;本案可上訴。創下買賣土地仲介賺取價差高紀錄。

圖:土地買賣價差一千多萬元案,花蓮高分院維持一審原判, 判決買主敗訴。(記者田德財/攝)

委任購買原住民保留地
買地的林某提訴主張說,蔣某於九十八年間邀他共同投資一塊原住民保留地,他將蔣某當成事業夥伴,委任蔣某處理購地事宜,蔣某複委任具有原住民身分之杜某代為處理購地事務,由林某出資購買臺東縣太麻里鄉某地號原住民保留地。

自九十八年七月起至一○○年年九月期間,林某就上開土地分別與蔣某、杜某及訴外人宋某簽署承諾書,就某段土地,林某與蔣某另簽訂合資契約書,依合資契約書蔣某可獲取利益,成立有償委任契約。

土地均為原住民保留地,杜某以自己名義與原地主簽訂買賣契約後,以借名登記方式移轉登記於具有原住民身分之利姓女子名下,另部分土地,於原地主取得土地所有權後,先由利女與宋某簽訂買賣契約後,再借名登記移轉所有權於具有原住民身分之林某妹夫邱某名下。
林某才是土地所有人
林某主張說,利某或邱某發僅係土地之登記名義人,林某才是土地所有人。林某基於信賴關係,以蔣某知之每公頃一百五十萬元或每分地十五萬元之價格買受土地,並陸續自九十八年五月起,給付蔣某共一千四百三十一萬餘元,作為支付土地之購地價金、介紹費及借名登記費用。
購地費用不到二百萬元
事後林某始悉杜某之購地費用僅有一百七十七萬五千元,加上介紹費及借名登記費用四十二萬元後,僅需委託蔣某給付杜某或直接給付杜某二百十九萬五千元即可取得土地所有權,兩者價差高達一大二百十二萬元。

林某主張說,他與蔣某間為有償委任,依民法第五四一條第一項規定應返還一二一二萬元,或依民法第五四四條規定就原告所受一二一二萬元損害負賠償之責。

主張說,又杜某將一二一二萬元據為己有,屬無法律上之原因受有利益,應依民法第一七九條規定負返還責任,且蔣某係經他同意複委任杜某代為處理購地事務,杜某應依民法第五三九條規定就一二一二萬元有直接返還請求權。向法院請求蔣某、杜某二人依不真正連帶債務之法律關係,應給付他一二一二萬元。
花蓮高分院民事第一庭審判長法官劉雪惠、 陪席法官廖曉萍、 受命法官 鍾志雄判決林某敗訴的理由指出,林某主張其遭蔣某謊報土地價格方式詐騙價差一二一二萬元,請求賠償該金額。但土地為高單價交易標的物,買賣雙方於交易過程衡情應均會謹慎小心,就土地最終成交價格,通常係當事人就標的物價格事前先詳細評估、出價,經磋商談判後於自己可接受範圍內達成共識而完成交易。

又林某人自陳其學歷為碩士,且擔任物業管理公司負責人,應有相當學識能力可評估自己之購地能力及需求,且依土地之地籍圖、金崙溫泉區度假旅館投資經營BOT案之招商簡介資料、空照圖、照片說明等,及酌以本件買地經過,足可推知林某知悉土地坐落之金崙地區為溫泉區,評估日後開發之經濟效益認有其所付款項之價值,始付款購地並借名登記在利女及邱某名下,實難認有何遭共同詐騙等侵權行為之情,依實價登錄交易價額顯示土地至少有一千六百萬元之價值。

按,受任人因處理委任事務,所收取之金錢、物品及孳息,應交付於委任人。受任人因處理委任事務有過失,或因逾越權限之行為所生之損害,對於委任人應負賠償之責。查林某與蔣某間之委任關係既屬無效,請求蔣某返還或賠償一二一二萬元,自屬無理由。

查該土地因位於金崙溫泉區,具有整合開發之價值,杜某亦認土地位於溫泉脈,先以低價收購後,再以每分地出價十五萬元販售予林某,藉此炒作當地價格,林某於購地前已知悉價格後仍願付款承買,且依不爭執事項所示內容,該土地至少有一千六百萬元之價值,現仍為林某實質持有等情,亦難認林某受有何損害,是其依上開規定請求杜某返還一二一二萬元,亦屬無據。

花蓮高分院判決林某敗訴的理由指出, 林某與蔣某就土地所為委託購地等之合資契約違反強行規定,應屬無效:因原住民取得原保地所有權,如有移轉,以原住民為限。原住民取得原保地所有權後,除政府指定之特定用途外,其移轉之承受人以原住民為限。又考量系爭規定之規範目的、倫理性質、實效性、法益衝突情形、締約相對人期待、信賴保護利益與交易安全,暨契約當事人之誠信公平等相關事項,自應否認違反系爭規定之私法行為效力,始得落實其規範目的,以維保障原住民族國策之公共利益,故違反系爭規定者,應屬無效。

經查,林某與蔣某均不具原住民身分,依規定不得取得原保地,然依合資契約書所載,可見林某取得系爭土地使用收益權及實質控制權能,已違反原保地由原住民族擁有利用與管理模式之保障目的。

又林某欲整合開發土地所獲取之經濟利益,並未高於原住民族文化永續發展之公益價值,故林某與蔣某間就土地委託購地等合資契約違反規定,林某以借名登記方法達成該規定所禁止相同效果之行為,應為無效。

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