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2020年05月05日

東大優先發展區一百一十五點八公頃,縣府剛核定農業區變更可建築用地採自辦市地重劃

即時新聞/記者何國豐/報導

 花蓮縣都委會八日通過東華大學城優先發展區一百一十五點八公頃區段徵收改採市地重劃開發,至於市地重劃採公辦或自辦?花縣政政府核定採自辦市地重劃辦理。東華大學城優先發展區內上百公頃農業區變更為可建築用地,是全國首例開發方式從區段徵收改採市地重劃,尚未決定自辦或公辦,消息傳出迄今區內地價已立馬上漲約近三成!

 

 由於東華大學城優先發展區採區段徵收開發,縣府無力籌措近八十億元開發經費,縣府因而積極爭取促成區段徵收改採市地重劃開發,終於在一零七年內政部都委會同意區段徵收改採市地重劃,四月八日經縣都委會審議通過東華大學城優先發展區細部計畫內容,將修改部分內容後即可公告發佈實施。估計住宅區、商業區及安養中心合計有六十二點一公頃可建築用地可以釋出,對於北花蓮地區居高不下的房價可望獲得疏解。

 

 縣府隨即進行自辦、公辦市地重劃優缺點分析,自辦市地重劃的優缺點:

  一、公辦市地重劃優點:(一)可無償取得區內之公共設施,節省龐大公共設施用地徵收費用,降低本府財政負擔。(二)重劃開發完成後,抵費地處理所得價款,除抵付重劃負擔總費用外,若有盈餘者,半數留供重劃區內增加建設、管理、維護之費用,半數撥充實施平均地權基金。(三)重劃工程品質由政府負責管控。

 

 二、公辦市地重劃缺點:(一)受政策、人力及預算之窘,各市地重劃區開發時程會有受影響之可能。(二)市地重劃之辦理期間長達3-4年,惟抵費地因需公開標售,無法先行預售,標售價格所得是否可彌平開發成本,受標售當時不動產市場經濟景氣之影響,因不動產市場經濟景氣具有特殊之敏感性、週期性與不可預知性。

 三、自辦市地重劃優點:(一)政府機關無需投入任何費用,即可取得區內公共設施,節省龐大公共設施用地徵收費用。(二)可補足政府人力與財力之不足及促進土地利用。(三)因各市地重劃區由民間自行辦理,倘重劃會組織健全及有良好之開發公司,確可縮短政府辦理時程,以加速都市健全發展。(四)地主可自主參與自治。

 四、自辦市地重劃缺點:(一)重劃開發後,若有盈餘者,為開發公司所有,有違公平正義原則。(二)重劃完成,重劃會解散後,公設即無維護管理之責,政府需善後處理。(三)重劃區內私有土地所有權人半數以上,而所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上同意,即可申請自辦,尚餘1/2弱之土地所有權人可能因不同意自辦,而提出抗爭、陳情,易造成困擾。

 

 過去花蓮人口不增反減,據統計,花蓮市區空屋率為五千八百多戶,比十年前兩千多戶成長超過兩倍,空屋率比十年前增加兩倍半,不僅華廈等建案持續推出,如今位於壽豐鄉境內的東華大學城優先發展區所釋出的六十二公頃可建築用地,將會對房價有何影響?房仲業者分析,主要是有很多花蓮民眾擁有超過一間房子,經濟相當不錯,既不想出租也不想賣,導致空屋率倍數成長;至於華廈等新建案,主要是滿足年輕人小家庭居住需求;自由市場就是供給與需求,供需互為影響。

 

 暫且不談優先展未來市地重劃將釋出六十多公頃可建築土地的房價如何?所謂有土斯有財,光是開發方式從區段徵收確定改採市地重劃,已促使區內地價上漲約三成;一位區內地主說,之前一坪開價一萬九乏人問津,如今一坪開價兩萬五,已有好幾位買家來電要買,地價從一萬九到兩萬五,足足漲了三成。